Un mer­ca­to im­mo­bi­lia­re li­be­ro va a be­ne­fi­cio di tut­ti

In Svizzera, ogni anno mancano circa 10’000 appartamenti. Il motivo è che si costruisce troppo poco e al contempo la popolazione cresce. Il mercato immobiliare svizzero sta andando incontro a una grave penuria di appartamenti, che non comporta solo maggiori difficoltà nella ricerca di un’abitazione, ma anche l’aumento degli affitti.

I responsabili di questo disagio abitativo vengono presto individuati: gli investitori istituzionali e la loro «avidità di rendimento». In altre parole, il libero mercato. Di conseguenza, vengono subito avanzate richieste di programmi di politiche abitative pubbliche, di sovvenzioni per le cooperative e di freni statali agli affitti. A giusta ragione?

Circa la metà degli appartamenti in affitto è tuttora di proprietà privata, ma negli ultimi anni l'importanza degli investitori istituzionali è aumentata. In media in Svizzera un terzo degli appartamenti in affitto appartiene a compagnie di assicurazione, casse pensioni o fondi di investimento. Secondo una stima approssimativa di Wüest & Partner, circa un quarto di questi sono di proprietà di assicuratori svizzeri.

Soprattutto per gli assicuratori privati, gli immobili rappresentano un'importante categoria d’investimento. Attualmente, circa il dieci percento dei loro investimenti di capitale è costituito da immobili: comprano proprietà perché sono interessati ai redditi da locazione continui. Inoltre, negli ultimi anni hanno incrementato i loro parchi immobiliari per sostituire le entrate da obbligazioni in scadenza. In questo modo, i portafogli immobiliari, come l'attività assicurativa stessa, sono orientati al lungo termine.

Il settore assicurativo privato è interessato a portafogli immobiliari diversificati. Non si focalizza dunque su singoli segmenti, come ad esempio gli appartamenti di lusso. La diversificazione del portafoglio immobiliare dipende da molti fattori, tra cui la qualità dell’ubicazione, l’uso della proprietà e l'età dell’immobile. Anche gli immobili residenziali relativamente economici rappresentano una categoria importante, in quanto possono essere molto resistenti alle correzioni di valore, soprattutto nelle fasi di fluttuazione economica.

L’aumento degli affitti non è il risultato di una massimizzazione speculativa dei profitti nel portafoglio immobiliare, bensì generalmente una conseguenza diretta dell’aumento dei costi. Il recente incremento del tasso ipotecario di riferimento è indicativo di questa evoluzione. Fattori quali l’inflazione, i tassi d’interesse più elevati e le spese accessorie in aumento stanno pesando sui locatori. In parte, questi aumenti dei costi possono essere trasferiti attraverso un aumento delle pigioni o delle spese accessorie. Il rialzo degli affitti sul mercato rispecchia inoltre i maggiori costi di costruzione nonché la crescita della domanda; pertanto, è un importante segnale di prezzo.

In questo contesto, va anche sottolineato che una buona parte dei conduttori investe in progetti immobiliari direttamente o indirettamente attraverso i propri averi previdenziali ed è quindi interessata a un rendimento. Le compagnie di assicurazione, in particolare, hanno una duplice responsabilità: in qualità di locatori, devono soddisfare le esigenze dei conduttori con l’offerta di alloggi convenienti e attrattivi nonché investire il denaro dei loro assicurati in modo redditizio e diversificato. I redditi da locazione contribuiscono in modo significativo all'adempimento degli obblighi nei confronti degli assicurati, specialmente nell'ambito della previdenza professionale.

Con i suoi investimenti nel settore immobiliare, negli ultimi anni il settore assicurativo ha però anche contribuito in modo importante alla creazione di nuovi alloggi e al risanamento di quelli esistenti. Questo maggiore impegno non fa tuttavia aumentare le pigioni, al contrario. Infatti, anche la costruzione di appartamenti di lusso libera più alloggi accessibili. In piazze economiche attrattive come Zurigo, dove desiderano vivere molte persone con un reddito elevato, c'è una domanda di appartamenti di questo genere. Se l’offerta per i conduttori benestanti è limitata, questi si spostano in appartamenti più economici e ne fanno salire i prezzi. Gli appartamenti costruiti nel libero mercato abbassano quindi gli affitti in tutto il mercato immobiliare.

Quando l'offerta di alloggi è scarsa e la domanda aumenta, anche i prezzi aumentano. In un libero mercato, l’elevata domanda nelle zone residenziali più ambite comporterebbe naturalmente un'intensificazione dell’attività edilizia e un aumento degli appartamenti. Tuttavia, il mercato immobiliare è ben lungi dall'essere veramente un libero mercato. La crisi immobiliare ha altre cause.

Queste cause vanno ricercate piuttosto nella richiesta istintiva dell’intervento statale. Per quanto sia scontato il principio della domanda e dell’offerta: più condizioni e regolamenti vengono imposti al mercato, più esso diventa complesso e inefficiente. Già oggi la pianificazione del territorio limita fortemente l’ampliamento dell'offerta. Inoltre, i locatori non possono aumentare a loro discrezione i prezzi per i conduttori esistenti. Rifugiarsi nella regolamentazione non è una soluzione. Invece di creare sempre più nuove norme che soffocano il mercato, è ora che la politica rifletta e crei condizioni quadro in cui il mercato possa funzionare. Tra queste condizioni ci sono, in particolare, l’aumento dell’indice di sfruttamento, l’accelerazione delle procedure di approvazione, la limitazione delle prescrizioni sul rumore e sulla protezione del paesaggio nonché la riduzione delle possibilità di opposizione. Allo stesso tempo, chi è in difficoltà può essere aiutato direttamente a ridurre l'onere dell'affitto. In linea di principio, tutti beneficiano di un mercato immobiliare libero, non solo gli investitori.